Los propietarios tienen tiempo hasta el 30 junio para informar al Registro de Operaciones Inmobiliarias sobre los contratos de locación vigentes al 31 de mayo pasado. La normativa comprende a más de la mitad de la superficie agrícola provincial.
La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) lanzó hace un tiempo el registro para alquileres rurales, en el que los propietarios, -arrendatarios o aparceros- deben inscribir todos los contratos de locación de campos, cuando el arrendatario posee lotes en alquiler que superen las 30 hectáreas. Si el propietario no cumple con esa obligación de informar, el arrendatario deberá retener la alícuota máxima prevista en el Impuestos a las Ganancias, sin considerar el mínimo exento sujeto a retención. Esto implica que en lugar de retener el 6 por ciento sobre lo que exceda el monto determinado, deberá retener el 28 por ciento del total del alquiler del predio.
La importancia de la aplicación del nuevo registro, se basa en que en nuestra provincia el 63 por ciento de los productores que implanta los cuatro principales cultivos (girasol, soja, trigo y maíz) o que tiene campos de cría, recría o engorde, lo hace sobre superficies alquiladas y de aparecería.
De esa proporción, las dos terceras partes en La Pampa refieren a inquilinos rurales de más de tope de hectáreas dispuesto por el ente de recaudación.
A través de ese régimen, todos los sujetos empadronados deben informar a la AFIP los datos relativos a los contratos de locación y/o cesión de bienes que se celebren, siendo tanto para las personas físicas como jurídicas (también las sucesiones indivisas). Las operaciones comprendidas que corresponden al campo se refieren también a la cesión de derechos reales sobre los predios, cuya superficie resulte igual o superior a las 30 hectáreas (considerada individualmente o en su conjunto).
Operatoria.
En el nuevo registro para alquileres agropecuarios los propietarios deben inscribir todos los contratos de locación de parcelas rurales, cuando el arrendatario posee campos en alquiler que superen la mítica barrera de las 30 hectáreas.
El Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) trae, además, aparejadas tareas que tienen que cumplir los arrendatarios en el momento de efectuar el pago de la locación. Los inquilinos de la tierra (sean por arriendo o por aparcería) deberán verificar el cumplimiento por parte del propietario del inmueble en este régimen de información.
Si el propietario no cumplió con la obligación de informar en el ROI, el arrendatario o aparcero deberá retener la alícuota máxima prevista del Impuesto a las Ganancias, sin considerar el mínimo exento sujeto a retención. Esto implica que, en lugar de retener el 6 por ciento sobre lo que exceda de $ 1.200, el locatario deberá retener 28 por ciento por total del monto del alquiler.
Si el propietario no informó el contrato, además es pasible de recibir sanciones formales previstas por la AFIP.
El régimen de información ante el órgano fiscal había sido postergado el año pasado, por lo que ahora les da tiempo hasta fines del presente mes para inscribir todos los contratos vigentes al 31 de mayo pasado.
Los locadores tienen que inscribirse o empadronarse en el ROI por cada tipo de operación, desde la página de Internet de la AFIP, dentro del servicio denominado "Registro de operaciones inmobiliarias", utilizando la clave fiscal respectiva. Los intermediarios que cobran una comisión por venta o locación también deben inscribirse en el ROI. Los alquileres rurales incluyen también los contratos de aparcerías rurales y los contratos accidentales de explotación agropecuaria.
Régimen para no evadir.
El nuevo sistema formulado por la AFIP estableció un régimen de información para todos los que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar que alcanza, en el caso de inmuebles rurales, que los mismos tengan una superficie -considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación- igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos. La cesión de derechos reales a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre los campos (excepto hipoteca y anticresis), cuya superficie considerada individualmente o en su conjunto, integre una misma unidad de explotación resulte igual o superior al tope anterior.
Pero también el nuevo sistema alcanza a aquellos contratos nominados previstos en la ley 13.246 de arrendamiento y aparcerías rurales y cualquier otro de similares características, con independencia de la instrumentación, modalidad o denominación que se le otorgue.
Claro que el monto tope comprende prácticamente todas las operaciones de arrendamientos agrícolas de la región pampeana, dado que incluso en zonas con aptitudes medias a regulares y valores de alquileres de 11-12 qq/ha de soja, basta una escala mínima de 150 hectáreas para superar la cifra tope. En la provincia, más del 60 por ciento de la superficie agrícola según las estimaciones más conservadoras, se produce en el marco de contratos de arrendamientos pactados en diferentes unidades de medida -quintales de soja o trigo por hectárea o bien directamente en dólares por hectáreas-.
La ley 13.246
Al momento de celebrarse los contratos de arrendamientos agrícolas y ganaderos, hay que tener en cuenta que La Pampa cuenta con una legislación específica que es la Ley 13.246 (la misma rige en todo el país), que si bien ha sufrido varias modificaciones, se aplica a los contratos sobre los campos estableciendo beneficios que la voluntad de las partes no pueden suprimir.
En los contratos, las partes acuerdan el pago de un canon en dinero, aunque hay jurisprudencia que admite que el precio se pueda pactar en cantidad fija de quintales por hectárea o su equivalente en dinero. En cambio, si las partes acuerdan distribuirse lo cosechado es un contrato de aparcería.
En ambos casos deben celebrarse por escrito con un plazo mínimo de vigencia de tres años. Los llamados contratos accidentales o de una campaña, válidos por hasta dos cosechas y siempre dentro de un año agrícola, son una excepción. Por eso, para que tengan validez, tendrán que calificarse y homologarse también ante el juez, quien expedirá el correspondiente testimonio; de lo contrario, se aplica el plazo mínimo de 3 años.
Juan José Reyes
Economista
